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內容來自sina新聞

評論商業地產賣的是商業價值而不是空間

  "現在有的地方建設商業地產，不事先進行定位分析，如同生孩子，沒有一個優生的過程，直接逼婚，就看上你瞭，要建寫字樓，招世界500強。結果孩子生下來，世界500強招不來，但是你這個定位不合適，就造成無商可招的結果。"近日，在河南省房地產業商會組織召開的"商業地產精準定位與智慧運營"主題講座上，國內知名房地產專傢張志東形象的解釋分析，讓與會的300多位省內房地產企業老板受益匪淺。

  實際上，2011年開始的住房限購政策，鼓勵瞭各地非住宅市場的快速發展。但是經過兩年的發展後，商業地產市場上出現瞭量升價跌的走勢，不僅建成的寫字樓空置，寫字樓價格也在往下走。

  案例：樓建成瞭，招不來商建融彰化溪洲建融

  住宅建成後一賣瞭之，但是商業地產建成後面臨著招商和運營管理的問題。一位項目代理機構的相關負責人介紹，他們代理的南陽某項目，位於市中心，體量也比較大，要求招500強企業。但是這個項目在當初規劃的時候，沒有進行很好的定位分析，項目建成後，招商招不來，面臨著很大的經營壓力。

  在商業地產建設中，這樣房屋2胎轉貸缺錢急用哪裡借錢的例子存在很多。小的門面店鋪不說，稍有規模的大小商場、寫字樓，在建成後也面臨招商難、出租難的問題。市民馬先生5年前就在鄭東新區一在建的大型商場買瞭一個鋪位，當時開發商承諾說建成後頭兩年包租，如今兩年過去瞭，建成的商場還沒有開業。

  中房商學院講師、曾經操盤中糧大悅城等多個商業項目的國內知名房地產策劃師張志東分析認為，商業地產開發不同於住宅地產，二者在理論基礎、客戶、規劃、開發流程、利益關系等方面均有不同。

  在理論基礎上，住宅開發的理論基礎是產品供需理論，商業開發遵循投資理論，住宅的本質是商品，商業的本質是有長期收益權的金融工具。住宅定位的依據是供需理論，商鋪售價的定價基礎是租金，租金有上升空間，售價才會有上升空間。

  客戶方面，商業服務的客戶規模遠大於住宅業主。張志東認為，一般來說，單個小區的業主難以支撐大體量商業的存活，一個3萬~4萬平方米商場的輻射范圍為2~3公裡，沿交通幹道的輻射范圍還要有所延長，其客戶規模通常10倍乃至百倍於住宅業主。

  規劃方面，規劃設計決定商業地產項目的存亡。張志東提醒開發企業，商業地產的規劃設計必須在招商的基礎上進行並伴隨著整個招商過程，才能避免因規劃設計不當帶來的投資北投房屋增貸損失。而在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商傢的需求以獲得最大的商業利益，進而為開發商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。

  在開發流程方面，項目定位非常重要。張志東認為，商鋪定位首先要界定最終用途，商業的可持續經營是定位的基礎，定位的結果是界定效益最大化的業態組合。"與住宅相比，商業定位更接近於定制生產，方案在落地前，至少主力店已有較為明確的意向。同時，再好的商業定位，2~3年，最長5年必須進行調整，以適應新的市場環境。"張志東說。

  在利益關系平衡方面，張志東指出商業地產項目需要平衡好小業主、經營者、投資者、管理者、消費者等各種權益關系。

  張志東特別強調，商業地產開發時首先就是要解決定位問題，定位必須準。同時，還要考慮招商能夠招得進來，項目能夠賣得出去，賣得出去還要活得瞭。"最後，你還得管得瞭，不能把商業地產最後變成瞭造的都是空間，變成瞭開發商賣的是空間，而不是賣它的商業價值，這是最關鍵的。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/11382420622.shtml

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