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內容來自sina新聞
王澤基利率市場化有助平抑房價
第二種模式是在土地公開拍賣的時候，開發商無需一次付清土地款，隻需現金支付底價部分，然後將一定比例的房屋交給政府。等項目完成後，政府可以陸續出售這部分房屋，這樣政府就有瞭持續的收入。這種做法對政府的好處在於，能夠享受開發商推廣項目的效果，對開發商而言好處是減少瞭融資的難度。更重要的是，這種機制還能起到穩定房價的作用，房價高的時候，政府可以多賣一些房子，房價跌的時候，政府就會少賣一些。
中國正在推進的利率市場化，倘若最終成行，將給房地產行業帶來怎樣深刻變革，這是值得業界、學界以及政策制定者仔細討論的話題；同樣值得討論的話題還有：地方政府如何破除積重難返的"土地財政"魔咒？
第一財經日報：利率市場化成為內地金融改革的目標之一，倘若利率市場化最終實現，將會給房地產行業帶來哪些影響？
香港中文大學財務系教授、亞太工商研究所主任王澤基在出席2013第一財經·地產匯年度峰會後接受瞭記者專訪，他表示，利率市場化有利於民營開發商從銀行以更低的利率獲得開發貸款，從而令融資成本下降，與此同時，利率市場化會導致個人購房按揭利率上升，增加購房成本，起到調節市場需求的作用，最終都將起到平抑房價的效果。
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王澤基：現在的地方政府類似"做一天和尚敲一天鐘、化一天緣"，投資基礎建設需要融資，於是就開始賣地。而一次性的賣地也導致地方政府缺少長期、穩定的收入。正確的做法不應該是賣一塊地，有瞭一筆錢，就上馬一個項目，而是應該確保能有穩定、持續的收入，把一次性的賣地收入變成更加長遠、穩定的收入。解決這個問題，目前在其他地區或國傢有一些比較好的做法。
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王澤基：首先，利率市場化之後，銀行貸款傾向央企、國企的局面會得到改觀，民營房地產企業的融資成本會降低，特別是信用良好的民營開發商，沒有理由像現在一樣以百分之十幾或者更高的利率去借貸。這些發展商如果將土地、房產都抵押給瞭銀行，為什麼不能以10%或者更低的利率借貸呢？開發商的融資成本一旦降低，房價也會下調。如果一個房地產項目的融資成本每年降低7%~8%，開發周期為2~3年，那麼整個項目的成本差不多就能降低20%，這是非常可觀的。
其次，利率市場化以後，按揭利率將出現上升，從而增加買房的成本，這會令投資房產的需求減少以及房屋空置率下降。目前銀行存款利率偏低，按揭利率也偏低，這實際上造成瞭一種變相的補貼現象--儲戶補貼購房者。但問題在於，將錢存在銀行的儲戶較多是買不起房子的人，而貸款買房者是更加富有的一群人，讓買不起房的人補貼買房者，這不合理，利率市場化後，儲戶有機會獲得更多的利息，而較有錢的買房者將付出更高的成本。
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一是類似香港地鐵的模式，政府一邊蓋樓，一邊建地鐵，蓋好的住宅可以賣掉，但商場不賣，商場與地鐵有互補性，地鐵運營好，可以為商場帶去更多的人流，令商場租金上升，從而帶來穩定、長期的收入，這是"外部效應內部化"的范例。
對於外部效應很強的項目，例如地鐵，特別適合利用土地、商場去解決長期融資的問題。香港的做法是，地鐵公司是一個上市的股份公司，政府通過註入地產項目實現IPO或發債，這種做法有一個好處，就是具有很強的市場原則，如果是好大喜功的項目，不會受到投資者歡迎，融資將會變困難。
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第三種模式有點類似衍生品，地方政府向有意置業的市民出售遠期樓盤。雖然房子目前還沒有建好，但政府可以預先賣給你期權。這種做法可以避免房價的大幅上升，因為對購房者而言，獲得的是一個期權，到期時有權選擇買或者不買，若房價高於預期，則行使購買權，如果房價跌瞭，可以放棄。這種模式也能起到穩定房價的效果。
第四種模式就是建立"土地中央銀行"，這是一個獨立於地方政府的機構，其功能在於決定土地是否買賣，執行的原則隻有一個，就是若土地價格上漲則增加賣地，土地價格下跌則減少賣地，至於賣地所得，交由地方政府支配。這種做法可以避免地方政府密集賣地，同時也能夠通過調節供應，抑制土地價格按照地方政府的期望不斷上漲。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/07332485933.shtml
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