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  沈陽10月樓市量降價升 商品房供應量環比減少64.8%

內容來自sina新聞

王澤基利率市場化有助平抑房價

  第二種模式是在土地公開拍賣的時候,開發商無需一次付清土地款,隻需現金支付底價部分,然後將一定比例的房屋交給政府。等項目完成後,政府可以陸續出售這部分房屋,這樣政府就有瞭持續的收入。這種做法對政府的好處在於,能夠享受開發商推廣項目的效果,對開發商而言好處是減少瞭融資的難度。更重要的是,這種機制還能起到穩定房價的作用,房價高的時候,政府可以多賣一些房子,房價跌的時候,政府就會少賣一些。

  中國正在推進的利率市場化,倘若最終成行,將給房地產行業帶來怎樣深刻變革,這是值得業界、學界以及政策制定者仔細討論的話題;同樣值得討論的話題還有:地方政府如何破除積重難返的"土地財政"魔咒?

  第一財經日報:利率市場化成為內地金融改革的目標之一,倘若利率市場化最終實現,將會給房地產行業帶來哪些影響?

  香港中文大學財務系教授、亞太工商研究所主任王澤基在出席2013第一財經·地產匯年度峰會後接受瞭記者專訪,他表示,利率市場化有利於民營開發商從銀行以更低的利率獲得開發貸款,從而令融資成本下降,與此同時,利率市場化會導致個人購房按揭利率上升,增加購房成本,起到調節市場需求的作用,最終都將起到平抑房價的效果。

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  王澤基:現在的地方政府類似"做一天和尚敲一天鐘、化一天緣",投資基礎建設需要融資,於是就開始賣地。而一次性的賣地也導致地方政府缺少長期、穩定的收入。正確的做法不應該是賣一塊地,有瞭一筆錢,就上馬一個項目,而是應該確保能有穩定、持續的收入,把一次性的賣地收入變成更加長遠、穩定的收入。解決這個問題,目前在其他地區或國傢有一些比較好的做法。

  房屋貸款利率計算二胎年息8.12億沈陽三宗黃金地塊今日拍出 富力在沈再添一地



  樂居調查:這個十月您買房瞭嗎

  王澤基:首先,利率市場化之後,銀行貸款傾向央企、國企的局面會得到改觀,民營房地產企業的融資成本會降低,特別是信用良好的民營開發商,沒有理由像現在一樣以百分之十幾或者更高的利率去借貸。這些發展商如果將土地、房產都抵押給瞭銀行,為什麼不能以10%或者更低的利率借貸呢?開發商的融資成本一旦降低,房價也會下調。如果一個房地產項目的融資成本每年降低7%~8%,開發周期為2~3年,那麼整個項目的成本差不多就能降低20%,這是非常可觀的。

  其次,利率市場化以後,按揭利率將出現上升,從而增加買房的成本,這會令投資房產的需求減少以及房屋空置率下降。目前銀行存款利率偏低,按揭利率也偏低,這實際上造成瞭一種變相的補貼現象--儲戶補貼購房者。但問題在於,將錢存在銀行的儲戶較多是買不起房子的人,而貸款買房者是更加富有的一群人,讓買不起房的人補貼買房者,這不合理,利率市場化後,儲戶有機會獲得更多的利息,而較有錢的買房者將付出更高的成本。

  日報:地方政府對土地財政的過度依賴飽受詬病,這一問題有何解決途徑?

  樂居特別策劃:這個冬天讓我們在傢隻穿秋褲吧

  一是類似香港地鐵的模式,政府一邊蓋樓,一邊建地鐵,蓋好的住宅可以賣掉,但商場不賣,商場與地鐵有互補性,地鐵運營好,可以為商場帶去更多的人流,令商場租金上升,從而帶來穩定、長期的收入,這是"外部效應內部化"的范例。

  對於外部效應很強的項目,例如地鐵,特別適合利用土地、商場去解決長期融資的問題。香港的做法是,地鐵公司是一個上市的股份公司,政府通過註入地產項目實現IPO或發債,這種做法有一個好處,就是具有很強的市場原則,如果是好大喜功的項目,不會受到投資者歡迎,融資將會變困難。

  10月沈陽商品住宅市場成色十足 房企演繹強者恒強

  第三種模式有點類似衍生品,地方政府向有意置業的市民出售遠期樓盤。雖然房子目前還沒有建好,但政府可以預先賣給你期權。這種做法可以避免房價的大幅上升,因為對購房者而言,獲得的是一個期權,到期時有權選擇買或者不買,若房價高於預期,則行使購買權,如果房價跌瞭,可以放棄。這種模式也能起到穩定房價的效果。

  第四種模式就是建立"土地中央銀行",這是一個獨立於地方政府的機構,其功能在於決定土地是否買賣,執行的原則隻有一個,就是若土地價格上漲則增加賣地,土地價格下跌則減少賣地,至於賣地所得,交由地方政府支配。這種做法可以避免地方政府密集賣地,同時也能夠通過調節供應,抑制土地價格按照地方政府的期望不斷上漲。







  十一月首周開盤量銳減 沈陽樓市冷清

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/07332485933.shtml

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