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??未來3年集中入市

??高德匯(已開業):位於科學大道196號,總建築面積約9萬平方米,分為AB兩棟雙子建築,2012年開業。

??目前,蘿崗共有8個商業綜合體項目在建,以占地面積10萬平方米的項目最多,最小的項目占地面積也有4.6萬平方米,最大的項目占地面積近30萬平方米,這個體量相當於天河城+太古匯+萬菱匯+中華廣場+正佳廣場+花城匯的總規模。另有部分商業綜合體項目仍在洽談中,預計未來3~5年,蘿崗片區將有11個商業綜合體項目。而從其工期進度來看,預計未來3年將是蘿崗商業綜合體項目集體亮相的高峰期。但就目前蘿崗的常住人口數量來看,如此大批量的商業綜合體集中入市,其商圈發展前景堪憂。

??在傳統商業備受電商大軍沖擊和打壓的當下,郊區商業綜合體卻如同雨後春筍般遍地開工。以黃埔區為例,原蘿崗片區目前在建的大中型商業綜合體項目共有8個,如果算上已建成、已有規劃或入駐意向的綜合體項目,區內項目總數將達到11個。業內人士指出,由於蘿崗在建的大中型商業綜合體項目工程進度相近,預計其入市時間將較為集中,這也意味著其招商和經營難度將比市區的商業綜合體項目更大。而對於一個新興商圈,巨量的商業地產供應量,不但無助於商圈的培養,更有可能是揠苗助長。

??如何突圍?

??林璟睿指出,就蘿崗商業發展的現階段而言,已經從百貨階段直接過渡到城市綜合體階段或商業綜合體階段,“跨越性稍微大瞭點,而且由於前幾年已有綜合體項目入市,新近幾年拿地的開發商也隻能選擇‘被動開發綜合體’,以免落後。”也有多位發展商透露,在蘿崗砸錢拿下大型的商業項目,主要是受住宅限購政策影響,試圖轉向不限購的商業項目以提振利潤。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/08435989557657084936312.shtml

??11羅漢”鬥法

??蘿崗敏捷廣場:位於水西路,占地面積12.5萬平方米,總建築面積45萬平方米,涵蓋公寓、商用別墅和購物中心的商業綜合體。

??蘿崗商業體

??——科學大道板塊——

??——水西路板塊——

內容來自sina新聞

??蘿崗萬達廣場:位於開創大道與科豐路交會處,總建築面積約42萬平方米,包括有大型商業中心、商業步行街、甲級寫字樓、精品SOHO公寓等業態。

??綠地中央廣場:位於科學大道與神舟路交會處,占地10萬平方米,總建築面積約60萬平方米。產品類型涵蓋200米地標式超甲級寫字樓、智能甲級辦公樓、酒店式公寓、獨棟商業等高端物業。


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??大壯國際廣場:位於開創大道與科豐路交會處,占地面積29.8萬平方米,總建築面積達建地貸款台南仁德建地貸款106萬平方米,是黃埔區目前最大的商業綜合體項目。

??“作為在蘿崗開發商業地產項目的企業,他們關註的不是短期內有限的常住居民,而是看中瞭不斷壯大和增長的優質產業人口,以及其將要落戶蘿崗的產業人口傢庭。最關鍵的是,目前土地價格仍相對較低。”克而瑞廣州商業研究咨詢中心總監林璟睿表示,經過多年的發展,蘿崗已有眾多的產業項目和知名企業進駐,隨著產業導向、產業功能不斷的強化,原有的區域產業功能配套已無法滿足產城融合的發展需要,所以各大發展商紛紛瞄準瞭蘿崗未來的發展前景。但由於缺乏統一規劃,在商服配套完善的同時,巨量的商業項目同時紮堆開盤、開業也帶來瞭諸多問題。

咁多商場!蘿崗能否消化?

??——荔紅路板塊——

??蘿崗奧園廣場:位於開創大道與香雪八路交會處,總占地面積9.5萬平方米,總建築面積40萬平方米,涵蓋住宅、寫字樓、公寓、商業街四大業態。

??香雪城:位於荔紅二路9號,占地面積達17萬平方米,總建築面積46萬平方米,規劃為集購物、遊覽、美食、娛樂、休閑、公寓、辦公等多功能於一體的城市綜合體項目。

??飛晟匯INFACE:位於開創大道彩文路,總建築面積為13萬平方米,是科學城首個集SOHO公寓式寫字樓、商業街、獨棟寫字樓和購物中心於一體的商業文化綜合體。

??銳豐中心:位於開創大道香雪牌坊旁,占萬平方米,總建築面積約為25萬平方米,是集居住、辦公、高端零售、金融等一體化的城央綜合商業體。(還有兩傢大型商業綜合體項目有意向進駐,正在洽談階段。)銀行二順位房貸

??記者手記

??——開創大道板塊——

體量相當於天河城+太古匯+萬菱匯+中華廣場+正佳廣場+花城匯

??蘿崗區規劃2016年常住人口達60萬,遠期2020年將達100萬,將達中等以上城市人口規模。人口增長也帶來住宅物業以及商業物業的增長,但過度開發必然會帶來激烈的競爭。

??“由於經濟大環境持續不景氣,加之電商經濟對傳統商業的猛烈沖擊,市內許多商業項目的招商工作都進展不順,尤其是零售品牌,對於新商圈、新區域的進駐較以往更為謹慎。”高力國際咨詢服務部董事陳厚橋表示,按照現時蘿崗的人口密度來看,大型商業綜合體的招商難度和經營壓力遠高於市區項目。而且有別於同是後起商圈的金沙洲板塊,早期偏重發展產業功能的蘿崗片區,雖然經濟發展強勢,但片區內人口基礎較差,無法與一直定位為居住區的金沙洲板塊相提並論。

??“現時新商圈的興起主要依托兩方面,一是消費人群,二是產業基礎。若具備大量的消費人群,可保大型購物中心人氣不衰。如具備的是產業基礎,也可以發展與產業相匹配的專業批發市場。”而就現階段的蘿崗商圈來看,似乎兩方面的條件都不樂觀。陳厚橋預計,蘿崗商圈的初期培育時間將長達8~10年。若從發展商的角度來看,未來將有兩類商業項目較為吃香,一類是關註居民日常消費,另一類是獨具特色、主題鮮明的商業項目。與前者主要面向區內消費者相比,後者更強調對外區的輻射力,其目標客戶群更需要籠絡外區消費者。譬如一些大型的親子體驗中心、文化藝術展覽、奧特萊斯商城以及專業批發市場等。



??3年前,蘿崗第一個商業綜合體項目——高德匯(科學大道店)開門迎客,從現在算起的3年之後,蘿崗將有11個商業綜合體陸續入市。蘿崗為何會出現商業綜合體項目紮堆的現象?究其根源,離不開其多年來經濟發展的強大優勢。在蘿崗片區內,世界500強企業入駐多達100多傢,占廣州世界500強企業的40%,帶來大量購買力強勁的產業人口。

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