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  就在此前一天,在順利拍出兩宗地塊的同時,北京又順勢推出瞭3宗地,其中,最引人矚目的,便是曾於2月份暫停出讓的"準地王"華嘉胡同地塊。

  而地塊居住用地內除去上述無償還建回遷用房外,地上剩餘房源全部由西城區政府回購,統籌用於其他項目安置,收購單價為4.2363萬元/平方米。

華嘉胡同二度掛牌 北京土地市場臨界點試探

  不過,三十年河東三十年河西,時隔整整五個月,"天"都變瞭。

  偉業我愛我傢土地研究院的分析師孔丹則表示,華嘉胡同地塊出來的時機其實是很微妙的,現在政府肯定還是想推地,希望這樣的優質地塊得到更多資金。

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  出讓公告顯示,華嘉胡同地塊位於北京市西城區,東至金融街E9用地及消防站項目用地邊界,南至華嘉胡同,西至金融大街,出讓面積20663.722平方米,建築面積11.77萬平方米;起始價為35.5億元,據測算,起始樓面價約3.02萬元/平方米,相比農展館地塊的起價每平方米3.04萬元略低。

  此外,有數據顯示,從4月份開始,各大房企的拿地熱情已經明顯降溫。其中,今年4月份,20大標桿房企拿地金額為154.4億元,同比下降47%。5月份20傢房企合計拿地金額為116億元,同比下降超70%。6月份20傢房企拿地金額僅在百億元,而去年同期則達到421億元。

  斷供逾倆月,北京土地大批開閘,華嘉胡同地塊的入市,更是攪亂瞭"一池春水"。

  該地塊之所以備受關註,正是因為其是三年多來北京市供應的唯一一塊二環內住宅用地。北京於2011年3月公佈《2011-2015年國有建設用地供應計劃》規定,北京三環路以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地。

  此外,競得人還需向西城區民防局無償還建地下人防工程不小於1萬平方米;項目園林景觀效果、外立面風格、規劃設計方案需要服從金融街整體規劃安排,另外競得人還要在建設中避讓保護項目內的一棵一級國槐。

  事實上,斷供68天後,在7月的第二周,北京土地市場連續兩次拍地推出瞭5宗地塊,結果卻略顯冷淡,無論是吸引房企的數量、競拍次數還是溢價率,均無法與昔日相論。

  業內曾預計,其樓面價有望突破農展館地王7.3萬元/平米的北京單價紀錄,同時,按照50%的溢價率上限計算,還有望成年內總價最高的地塊。

  孔丹認為,現在推出華嘉胡同地塊的時機還是不錯的,至少能有效控制房價,雖然肯定會比去年冷很多,但是拍的價格特別低,或者是沒人理這也是不可能的。

  "該地塊的限定條件很多,並不是任何一傢企業都能夠滿足這些條件,多數開發商連招標大門都進不去。"看過該地塊招標文件的郭毅如是感嘆。

  查閱資料可知,華嘉胡同地塊的一級開發企業為北京順平拆遷有限責任公司,該公司由金融街股份和華融基礎設施投資有限公司共同持股所有,而華融背後的華融綜合投資公司也是金融街控股的第一大股東。

  不過,孔丹還是比較樂觀,他認為,下半年北京土地市場還是比較熱鬧的,政府還會積極推地,開發商還會積極拿地,在個別的一些純住宅地塊,不包括別墅地塊在內的普通商品房住宅地塊的競爭還是會比較激烈的。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/13492870540.shtml

  而該地塊首次掛牌之時,就有業內人士猜測,該地塊是指定出讓給金融街控股有限公司的。

  亞豪機構市場總監郭毅很直白地對觀點地產新媒體指出:"華嘉胡同地塊不會以很高的溢價率成交,甚至會以底價成交。"

  除瞭苛刻的地塊規劃條件,標書還對競買企業的資質進行嚴格限定。招標文件表明,鼓勵具有城市核心商務功能區開發經驗、具有大型金融機構及金融監管機構服務建設辦公樓的經驗,具有三個及以上10萬平方米以上甲級寫字樓開發建設經驗的企業參與競買。

  郭毅則表示對這種方式認同,政府給地塊出讓設置瞭這麼多條件限制,是為瞭保證整個金融街板塊維持原有的規劃和佈局,避免規劃出現混亂。

  "限定企業或限定地塊出讓條件,去圈定那些認為能夠達到建設條件的企業,有利於未來項目按照規劃進行。"

內容來自sina新聞

  然而,重新掛出的招標文件卻提出瞭十分嚴苛的條件,讓大多"愛慕者"望而卻步。

  市場"臨界點"

  "現在正好是土地市場的'臨界點'狀態,樓市不是太好,導致開發商的拿地熱情並不高,即便華嘉胡同地塊是屬於二環內的熱門地塊,政府還是面臨一定壓力,擔心地塊熱度降低,導致地價過低。"

  孔丹認為,華嘉胡同地塊出來的時機很微妙,現在政府肯定還是想推地,希望這樣的優質地塊獲得更多資金。

  其實,該地塊首次取消出讓之時,便有業內指出,未來有可能在整個市場相對比較平穩,房企對土地的饑餓程度降低的時候,華嘉胡同地塊才會推出。

  "當時,如果這塊地王也入市,市場預期成交價至少50億元,對市場的沖擊比較大,也與當時的政府調控預期和輿論都不太合"。

 重新掛牌的華嘉胡同

  不過,郭毅則認為:"華嘉胡同地塊不會以很高的溢價率成交,甚至會以底價成交。"

  在他看來,目前房地產政策並不明朗,開發商不看好市場前景,特別是一些地價特別高的地塊,開發商已經開始持觀望態度,拿地時已有所疑慮。

  "現在正好是土地市場的'臨界點'狀態,樓市不是太好,導致開發商的拿地熱情並不高,即便華嘉胡同地塊是屬於二環內的熱門地塊,政府還是面臨一定壓力,擔心地塊熱度降低,導致地價房屋二胎借款要繳清才能缺錢急用哪裡借錢過低。"

  7月14日,北京推出昌平區和順義新城兩宗住宅地塊,然而,兩宗土地僅有吸引瞭7傢房企參與競價,平均溢價率僅為10%;7月17日,北京房山良鄉、昌平南邵及石景山八角水泥管廠共3宗土地再度低溢價拍出,溢價率均未超30%,其中,石台北南港土地貸款景山地塊被以底價摘走。

  分析認為,開發商拿地不再踴躍,和與目前北京樓市庫存積壓、房企土地儲備相對充足有關。數據顯示,北京在6月末的商品住宅庫存為981萬平方米,庫存去化周期為17.4個月,而此前5月份該去化周期為14.1個月。

  據瞭解,該地塊原定在今年2月20日出讓,但北京市國土局於2月17日發佈公告稱因故暫停該地塊的出讓。此次重新掛牌,地塊的用地性質、出讓面積及掛牌起始價有等均無變化。

  "雖然北上廣深的供應量下滑,但並不意味著樓市就供大於求瞭,這些一線城市的潛在購房需求還是很旺盛的。對要角逐一線城市的開發商來說,不拿地不行。"

  7月18日,北京土地整理儲備中心再掛牌出讓5宗地;至此,據北京市土地整理儲備中心的信息,目前共有18宗經營性用地正在掛牌交易,合計出讓面積達250.23萬平方米。

  招標文件顯示,華嘉胡同地塊的地塊競得人需無償還建地上商品住宅共計312套,合計建築面積約30503平方米,同時,競得人需要為被拆遷人提供地下車位312個,每個車位的售價不得高於25萬元。
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