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房屋、土地使用權融資租賃合同難獲法律支持



  "考慮到售後回租交易有利於市場主體盤活資產、引導資金服務實體經濟,相關監管部門的規章對此類交易形式也已明確認可,且承租人與出賣人相重合,並不違反合同法第二百三十七條有關融資租賃合同構成要件的規定,司法解釋予以瞭認可。"雷繼平表示。

  3月1日,《司法解釋》生效當天,融資租賃合同糾紛司法解釋起草人--最高人民法院民二庭雷繼平審判長,在中國租賃聯盟為全國的融資租賃公司高管開辦的"《司法解釋》培訓班"上,首度對該法案做瞭權威解讀。

  不動產租賃難獲認同

  "但在征求意見之中,我們來瞭一次上海,聽到業界反對聲音很大,此次《司法解釋》沒有予以明確規定。"雷繼平稱。不過他也坦言,盡管沒有直接認定上述不動產租賃合同無效,但房產、港口、碼頭類融資租賃合同在具體案件中也仍難獲得支持。

  雷繼平表示,根據最高法院調研,在其他國傢,很少規定房產等不動產不能作為融資租賃標的物,也很少有國傢以標的物來否定融資租賃合同,但在國外,房產、土地所有權類不動產融資租賃業務也並不常見,主要是租賃方式成本高昂,手續迂回。

  不過在國內,因受到房地產、融資平臺限貸等調控政策存在,開發商和地方政府則願意接受融資租賃方式融銀行房貸利率一覽表二胎年息資,且21世紀經濟報道記者采訪多位租賃人士瞭解,和開發貸款用途單一相比,租賃融資使用也更為方便。這些刺激國內不動產業務占比甚至超過1/2。

  售後回租放行

內容來自sina新聞

  歷經15年,6易其稿,最高人民法院《關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下稱《司法解釋》)日前頒佈並於3月份正式生效。

  "《司法解釋》並沒有直接予以否定,也就是說,最高法院不簡單一刀切裁定不動產租賃合同有效還是無效,需要結合具體案件交易形式、國傢產業政策、訴訟雙方利益均衡等角度綜合裁定。"雷繼平稱。

  不過,在最高院總體看來,房屋、土地使用權等不動產不太符合融資租賃的形式,預期仍很難把其認定此類租賃合同。

  雷繼平表示,盡管從國外看,並沒有否定房產作為租賃標的物,但鑒於國內相關業務多處不符合租賃性質,實踐中,預測認可其合同有困難。

  "港口、碼頭等土地使用權類租賃,中間存在法律不實,比房產類業務更不符合融資租賃性質,比如城投公司是否能作為土地的所有人、承租人?目前均回答不瞭。我猜測此類土地使用權租賃合同認定,面臨的難度比地產、住宅更為嚴峻。"雷繼平坦言。

  不過,對於廠房類不動產,如果和廠區設備一起作為融資租賃標的物,最高院認為其符合融資租賃合同性質,通常會予以認定。

  截至2013年底,國內融資租賃行業租賃合同餘額首度突破2萬億,租賃糾紛也急劇上升,21世紀經濟報道記者從中國租賃聯盟獲悉,2008年,各地法院受理一審融資租賃案件860件,2012年為4591件,2013年則達到8530件。

  售後回租也是租賃公司最關心的議題,本報記者瞭解,目前,在租賃業務中,售後回租業務模式占比約七八成,房產類回租業務最為盛行。

  因為售後回租業務的"類信貸"特征,在《司法解釋》征求意見稿中,一度不認可此類業務。不過最終《司法解釋》明確,不會以售後回租業務中"承租人和出賣人是同一人"否定合同性質。

  目前,包括房產、商業住宅,港口、碼頭和高速公路在內的不動產租賃,占到整個融資租賃業務半壁江山,行業對這部分租賃合同認定也最為關註。在《司法解釋》征求意見稿中,曾認定其無效。

  這也意味著,規模萬億元的售後回租業務被正名。

  不過,雷繼平也提醒租賃公司高管,如果出租人與承租人簽訂瞭售後回租合同,而實際並無租賃物,或者租賃物低值高估,以融資租賃之名,行借款、貸款之實,人民法院仍應按照其實際構成的借款合同關系予以處理。此外,對於出租人(租賃公司)資質認定也備受關註,也就是說,作為融資租賃的出租人,如果沒有經過銀監會、商務部批準,不符合金融租賃、外資租賃、內資租賃其中一類資質,是否影響合同性質?

  雷繼平稱,在《司法解釋》征求意見稿中,認定此類合同無效,但在正式稿中,沒有直接予以規定,背後的考慮是,行業準入應該留給監管部門考量。"一個可能的結果是,可能會有更多的機構參與分享融資租賃蛋糕"。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-05/08403964061.shtml

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