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內容來自sina新聞

葉檀中國赴日買房人數為何陡升

  每經評論員 葉檀

  赴日投資如臭豆腐,聞著臭吃著香。

  據網易財經數據,中國內地旅客到日本旅遊的人數今年前三季度同比增長達79.8%,而赴日本買房增幅更高,至今已是去年的3倍。國際房地產專業服務機構仲量聯行的統計數據顯示,中國內地投資者赴日本買入商業地產的投資金額約2.3億美元,至今已超過去年的3倍。

  赴日投資潮與中國移民潮相關,事實上,中國海外投資熱方興未艾。2014年上半年,中國海外房地產投資總額達54億美元,比去年同期增長17%;其中,商業房地產投資額占比74%左右,接近40億美元,而海外住宅項目投資總額比去年同期大幅增加84%,高達15億美元。過往吸引中國投資者的熱門地區主要在歐、美、澳、加等地,赴日本投資近一年來越來越熱。

  境外環境、教育、醫療優越,到境外投資,相當於買財產安全保險,引進優質資源。以英國為例,《金融時報》10月31日報道,英國政府宣佈將償還政府債務的一小部分,其時間可以追溯到19世紀。此次欲贖回的債券4%是1927年發行的。此外有些債券可追溯到19世紀中葉,因拿破侖和克裡米亞戰爭而首次發行的戰爭債券,160多年的無限期債券還在償還,可見政府信用具有延續性。

  因為供應不足,中國高凈值人群的老人、孩子的養老、醫療、教育有外移趨勢,圍繞著中國養老、教育群體,已經形成瞭一條國際服務鏈。日本是發達國傢,距離比美加等國近,中國部分群體尤其是東北的高收入群體,願意就近付出一定的代價購買國際一流服務。很多購房者的理由就是孩子接受教育。

  投資者看中的是投資回報率。從日本國土交通省的數據可以看出,日本土地市場在回暖,2013財年東京圈住宅用地土地價格上升4.9%,今年上升1.7%。從搜房日本房產網來看,東京都港區公寓房使用面積20.16平方米,售價93.6萬元人民幣。另一則案例是東京六本木約25平方米的1房1廳公寓,一次付清約300萬元人民幣的房款,每月租金1.5萬元人民幣,賬面回報約5%。東京核心地段每平方米售價高達十幾萬元,通常在四五萬元左右,與中國一線城市核心區域的豪華樓盤比,這樣的價格不高不低正合適,到日本投資房地產不算是個高回報的投資,卻是比較有保障的資產配置方式。

  考慮到日本已經歷一輪慘痛的擠泡沫階段,投資者高位接盤的可能性不大。日本樓價這兩年上升步伐平穩,東京樓價每年約有10%的升幅,橫濱物業每新竹峨眉農地貸款年亦升值約5%;仲量聯行也預期,東京住宅的年均資本增值幅度預測將介於5%至10%。

  再看赴日旅遊,日本觀光廳近日公佈的調查結果顯示,2011年赴日旅遊外國人中,中國內地遊客的消費總額最高,達1964億日元(約合154億元人民幣),約占外國遊客整體消費額的四分之一。根據日本國土交通省今年7到9月的最新數據,一個國外旅遊者的赴日旅行總支出是24.45萬日元(約合1.315萬元人民幣),中國旅遊者高於平均水準線,為31.04萬日元。由於中國旅遊者人數眾多,作出瞭"傑出"的貢獻。

  資金與人才是全球競爭型的,韓國開放自由港濟州島,日本也作出瞭相應的調整。《日本經濟新聞》報道,日本政府擬從明年4月起開始接待長期在日停留的外國遊客,放寬海外富裕群體來日旅行長期停留限制。此次,日本政府以60歲以上且夫婦合計擁有3000萬日元以上 (約合161.35萬元人民幣)存款等作為條件,允許海外遊客最長在日本停留1年,為候鳥型的居留者提供瞭極大便利。

  放開眼光,與中國服務業競爭的是全球服務業,與東北地區競爭資產價格的是日本、韓國等國傢。在互聯網時代,世界是平的。正如東北老人帶動瞭三亞的房產,富裕起來的中國中等收入以上人群正在成為全球服務業的主要目標。中國的服務業改革,必須與全球服務業水準相匹配,才能留住人才,留住資金。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-04/08122971395.shtml
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