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內容來自sina新聞

房企的後千億時代

  沒有哪一年能像2013年這樣刺激神經、吊足胃口。2013年的房地產行業如同一出活劇,其劇情的錯綜糾結、跌宕起伏與異彩紛呈,令人繚亂。

  從年初被稱為歷史上最嚴的"新國五條"強勢落地,到各地限購紛紛升級,再到新型城鎮化的提出攪動行業。及至一二線城市房價一騎絕塵,驀然間奇峰崛起般出現新一輪"地王"狂潮,轉瞬化為樓市價量齊升的報復性反轉,任何歷史記錄變得不值一提。對於房企來說,多元發展、行業探索與創新不再是口號,城市配套運營理念被反復提及,進軍海外、投資銀行業......

  一線房地產企業的標尺刻度上升到瞭千億。

  自萬科集團以1000.6億元的銷售額首邁千億門檻,僅僅三年,有望躋身千億俱樂部的房企已經增至7傢。成員包括萬科、保利、綠地、萬達、中海、碧桂園、恒大,形成戰國七雄之勢。房企"千億俱樂部"擴容之快遠超想象。

  一個屬於房地產行業的後千億時代已經來臨。

  在群雄割據中,規模與業績的分化、整體性的擴張以及資金、背景雄厚的新晉入者重裝上陣成為這一階段的三大主題。

  已過600億元的華潤置地、世貿等被看作千億後補團。蘭德咨詢總裁宋延慶預言,到2015年,國內千億級房企將達到10傢。

  1000億元,對房企來說,隻是一個銷售數字。後千億時代,房企如何應對新的變局?對千億已不新鮮的老大萬科開始跳出數字,思考創新對這個傳統行業的意義。就在12月24日,保利地產在北京召開養老產業發展戰略新聞發佈會。宣稱將全產業鏈介入養老產業,打造居傢、社區以及機構養老"三位一體"養老模式。這被業內人士稱之為養老地產國傢隊進場。

  新一輪變局的帷幕悄然開啟。

  千億房企同比倍增

  2013年,被認為房地產車貸利率怎麼算二胎年息復蘇後快速增長的一年,千億房企的增加表明這個行業的集中度正在進一步增強。

  同策咨詢研究部總監張宏偉表示,經研究發現,2013年全年,龍頭房企有望保持平均20%至30%的業績增長率。

  從千億房企數量來看,這正好應瞭業界預計,根據前三季度榜單及四季度企業表現,今年銷售前十名的房企入榜門檻將達到630億元左右,同比增幅達39%。

  在上述千億房企榜單中,銷售增幅最大的要數碧桂園。單以11月業績來看,碧桂園銷售額同比增幅達到179%;其後是中海地產和綠地,同比增幅分別為144%和100%。

  克而瑞分析認為,在這7傢企業中,綠地和碧桂園的表現尤其奪人眼球。2013年前11月,綠地集團實現銷售金額約人民幣1342億元,銷售建築面積約1424萬平方米,同比分別增長59%和56%,在十大房企中,增速僅次於碧桂園。如果綠地最後一個月不藏業績,那麼全年銷售額有望突破1500億元,繼續拉開與保利地產的差距。碧桂園今年銷售金額破千億已板上釘釘。

  一個數據是,碧桂園締造瞭一個行業傳奇--僅用一年時間就從400億躍升到千億。

  另外,值得關註的是恒大地產,今年企業在上海、北京、廣州等一線城市拿瞭大量地,預計明年不僅繼續在面積榜上領先,還彰化員林農地貸款能在金額榜上形成較強的競爭力。

  在今年初,恒大地產董事局主席許傢印首度表態今年的銷售目標是超過一千億元。同時,恒大將改變策略轉戰一、二線城市。2013年7月恒大首次在北京奪地高調回歸一線城市。

  對於現在房企龍頭萬科來說,從百億到千億,用瞭5年。而從千億到2000億,萬科將時間設定在2014年。

  "今年市場基本面好轉,房企也都加大瞭推盤力度,同時市場上也出現瞭一些企業並購現象,這樣都會增加'千億軍團'房企的數量。"張宏偉分析。

  據國傢統計局發佈的數據,今年1~11月,商品房銷售額69946億元,增長30.7%;銷售面積110807萬平方米,同比增長20.8%。

  張宏偉認為,這也將使千億軍團房企之間的競爭更加激烈,尤其是未來誰將是龍頭老大的問題,將成為市場及媒體關註的焦點。

  今年中海地產的銷售金額也首次進入千億行列。值得註意的是,中海地產今年宣佈,控股股東中國建築擬將房地產事業部、旗下子公司中建地產及中國建築國際運營的房地產業務,均註入旗下最大的地產平臺中海地產。

  後千億房企或多元化發展

  千億房企的規模進一步擴大,它們在思考什麼?

  "在調控已成常態的市場背景下,規模再龐大的企業也會受制於業務類型單一局限於住宅市場的這一局面,開發企業要獲得長期發展勢必面臨修煉內功與企業轉型的問題。"張宏偉說。

  這種戰略調整對於這些千億房企來說,早有準備或正在調整。

  首破千億之後,萬科董事長王石曾表示,未來10年,萬科面臨著兩個轉型,一是從傳統的營銷向技術科研轉型,二是從建房賣房向服務型轉型。

  作為總裁,鬱亮對外盡量淡化千億的概念,強調最關心的是增長的質量,客戶是否更滿意,包括產品質量和性價比;還有,給股東和員工的回報是否更高瞭。

  鬱亮透露,每天都要收短信,各地項目今天開瞭盤之後賣瞭多少。萬科總部對快周轉的定義是項目開盤後一個月內賣出60%,但一線項目往往自己會要求開盤當周甚至當日達到60%的銷售率。達到目標會給出真金白銀的獎勵。

  可以看到,萬科入股徽商銀行,圖謀社區業務聯動,綠地、萬科、碧桂園進軍海外市場,恒大巨資一線拿地,向一線城市回歸......無一不是在以更主動的姿態,去面對市場。

  張宏偉分析,在未來,企業或通過精細化管理、產品研發能力提高,或通過產品標準化與產業化的操作、適度漲價等手段進行成本控制,進一步降低項目的開發成本,提高項目、企業的利潤率。

  其次,謀求轉型養老地產、商業地產、產業地產等,通過業務多元化規避未來住宅市場調控的風險,同時,轉型後,也為企業內部中長期現金流的逐漸形成做鋪墊。

  另外,通過並購、投資等多元化手段進軍海外地產市場等,擴大房企佈局市場的外延,從而成為房企業績達到千億的必要手段之一,也是房企千億之後必然面臨的多元化轉型問題。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍對中國房地產報表示,企業大瞭,"螞蟻絆倒大象"的現象會出現。對於千億房企來說,股權結構變復雜,部分股權合作的項目,將面臨更復雜的利益分配。

  在第三個十年快結束的時候,萬科表示想明白未來的方向是做城市配套服務商,這一點還在論證中。對於其已經步入千億或正準備邁入千億的房企來說,這都是現實需要思銀行二胎 銀行二胎房屋怎麼貸款比較會過件考的問題。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-30/14122558930.shtml
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