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青年創業貸款課程二胎年息國五條細則落地 二手房再現驚慌失措
安傢記者 張曉蘭
"國五條"細則出臺後，為提前規避"個稅按差額20%征收"的規定，各地二手房成交量出現井噴狀態，在短時間均創新記錄：各地房產交易中心人滿為患、等候過戶的人群從半夜就開始排隊、交易中心附近交通堵塞、令人啼笑皆非的真假離婚......新一屆政府的宏觀調控開始顯現出其威力。
現象：二手房交易井噴，但價格松動
&建地買賣emsp;國五條細則中20%的差額稅正成為懸在樓市買賣雙方頭上的"達摩克利斯之劍"。
在"國五條"細則出臺後的首周，為規避轉讓交易環節稅費的增加，各地二手房成交量出現井噴狀態，在短時間均創新記錄。各地房產交易中心人滿為患、等候過戶的人群從半夜就開始排隊、交易中心附近交通堵塞??國五條細則個稅按差額20%征收的規定，令多個城市出現瞭"搶過戶"的混亂局面。
據中原集團研究中心監測，僅3月4日至3月10日的一周，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面積約為301萬平方米，環比上升約71%，創2012年以來的周成交量新高。
今年前兩個月領漲全國樓市的北京市場尤為瘋狂。據鏈傢地產市場研究部統計，截至3月26日，北京市二手住宅成交37247套，與1月、2月同期相比，分別上漲瞭1.4倍和3.5倍。比2012年同期上漲223.1%。預計3月全月成交量或破4萬套，達到2009年以來的最高值。
從房客源變化情況看：首先，3月新增房源環比上漲146.3%，業主短期出售意願迅速增強；且業主成交周期比2月大幅縮短至34天，比1月和2月分別減少瞭22天和16天。議價空間也在加大。其次，3月新增客源環比上漲72.5%，購房需求大幅增長；從需求結構上看，有九成以上都是自住需求。
房價方面，3月二手住宅成交均價為27301元/平米，環比漲7.5%，漲幅較前兩個月明顯增加。從結構上看，3月城區成交占比較2月增加瞭4.5個百分點，五環內成交占比較2月增加瞭3.6個百分點，總價在200萬元以上的成交占比比2月增加瞭約5個百分點。
上述數據得到瞭市場一線從業人士的印證。記者在北京海淀、朝陽等部分二手房成交活躍的區域進行實地采訪時發現，新政甫一發佈便引爆瞭房產中介的生意，前來咨詢、交易的人數明顯增多。
據不完全統計，一些中介門店看房客源比往常增加瞭三倍多，看完房交定金的客戶增加瞭一倍，簽合同的增加瞭兩倍。北京市場內朝青、亞運村小營、望京及亦莊商圈成交尤為活躍。
同時，在搶搭政策末班車效應影響下，二手房市場已經簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼盡快完成過戶，引起網簽量的暴漲。
價格方面，新政的威懾作用已經逐漸顯現。在"新國五條"出臺前，一套二手房的總價議價范圍大多在3萬元以內，多數賣傢寧願不賣也不降價。但在"新國五條"出臺後的第一周，部分二手房報價有瞭松動，為瞭促成成交，業主的讓利空間有所增大。3月第二周，二手住宅議價空間為3.8%，而在2月，這一水平僅為1.9%。更有部分高價掛牌的業主主動下調掛牌價，3月下調掛牌價的案例比2月平均水平上漲瞭3.2倍。
據分析，供需矛盾緩解和議價空間增大是導致價格止漲的主要因素。據鏈傢的統計數據顯示，3月第二周北京市二手住宅成交均價為26613元/平方米，環比第一周下降1%，2月開始的成交均價四周連漲得到瞭終止。
調查：調控影響顯著，恐慌效應明顯
為瞭解真相，記者在3月中旬以購房者的身份對中介門店做瞭一番實地調查。記者在海淀一傢中介門店看到，不大的門店內，前來看房、咨詢的人絡繹不絕，"新規出臺後，我們前臺的服務電話都成瞭熱線。"中介李姓業務員告訴記者，自3月1日政策出臺後，幾乎每位經紀人的手機都響個不停。無論是購房者還是售房的房主，多數客戶都有盡快簽訂合同、達成交易的意願；而剛剛簽訂瞭購房合同的交易雙方，則無不期盼這房子能夠盡快網簽過戶。
一對正準備購房的年輕夫妻向記者表示，雖說新政公佈的個稅是由房主繳納，但他們預計在北京二手房處於買方市場的背景下，這部分成本還是會被轉嫁給購房者，"越調越嚴，買房不能再等瞭，"這對夫婦無奈地說。
除瞭"搶買"的購房者外，還有不少"搶賣"的業主。"我的房子本來5月份就'滿五唯一'瞭，但現在隻能賣掉，不然細則出來瞭之後就很難講瞭，而且我還急著用這筆錢再買一套大一點的房子。"一位姓朱的業主對記者表示。
顯而易見，急需購房的首次置業人群、以及需要'先賣後買'的改善置業人群，是目前受新政影響最大的兩類人群。尤其是後者，由於需要完成兩步交易，所以在賣房時不惜降價以求盡快出售，而頗讓人啼笑皆非的"假離婚"等現象也多發生在這部分人群之中。
記者調查瞭解到，目前從供需上分析，市場供需雙方的心態都在發生變化：一方面，受二套房首付款比例和利率提高預期的影響，一些購房者開始恐慌性入市、尋求合適的購買對象；另一方面，受二手房交易按差額征收20%個人所得稅影響，二手房或者多套房擁有者開始恐慌性拋售、快速過戶。而二手房供給大幅度增加，又進一步促使近期買賣雙方態度的轉變。
對於當前的市場普遍心理，北京麥田房產經紀有限公司副總經理吳存勝在接受《安傢》記者采訪時表示，這是十分合理的市場反應：一方面之前已交易的客戶，希望趁新政策執行前趕緊辦完手續，另一方面則是近期已有計劃且購房需要比較強烈的客戶提前購買，對於這類客戶來說，目前時機比較合適，價格較為合理。
"隨著大限的臨近，買賣雙方的心態開始發生變化。新政讓很多(購買方)'準客戶'快速做出決定，心態也發生瞭較大變化，集中表現為誠意度高，隻要帶看的房源能滿足其主要需求，就願意出手，不再像以前一樣要求面面俱到。同時，'國五條'出來之前，有很多業主對於價格態度強硬，甚至看買方有意購買便惜售加價。現在業主態度有所轉變，心理價位也有所松動。"在接受記者采訪時，麥田房產朝青北區潤楓水尚店店長趙鵬店長如是說。
按照住建部官員在今年全國兩會期間的表態，從3月底開始，各地將陸續出臺調控細則。到目前為止，雖然沒有一個城市公佈樓市調控細則出臺的時間表，但3月底已成為各傢中介一致認可的最後期限。因此，按照目前的交易流程，如果要趕在3月底之前完成網簽過戶，買賣雙方必須在中旬前完成簽約。
據中介從業人士介紹，對於全款購房者來說，按照正常的交易流程，從買賣雙方簽訂購房合同到完成資質審核，再到完成網簽，約需5個工作日。商業貸款購房者大約需要7、8個工作日，而如果使用公積金貸款，所需時間要長得多。出於保險起見，還應多留幾天富餘的時間。照此計算，交易雙方須在本月中旬前完成簽約，才能避開可能在3月底實施的稅收新政。
基於這一判斷，買賣雙方迅速縮短瞭交易過程，快速討價還價以速戰速決成為常態，甚至還沒有考慮清楚就已成交，這導致近期二手房市場交易周期有瞭明顯的降低。"現在買房賣房的動作太快瞭"，麥田經紀的一名業務員告訴記者，之前從房東掛牌到看房，再到簽合同、審稅、貸款??整個流程走完最快也要1個月的時間，現在差不多一周左右就走完瞭。
據鏈傢地產市場研究部統計，3月第二周新增房源雖然環比下滑瞭25.4%，但是較此前市場正常水平相比，依然高出1倍左右。另外，從業主掛牌到成交的周期來看，3月這一數據為34天，而這一數據在2月高達50天。
在此基礎上，不少中介機構都在趕工，多數房產經紀人需要"白加黑"、"5+2"的工作，力促買賣雙方盡快成交。一些中介門店甚至將交易大限明確定為3月20日，督促員工抓緊沖擊銷售業績，不少業內人士認為，三月份的二手房成交量"將是一個驚人的數字"。
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按照慣例，在政策細則落地後，往往會給購房人一段緩沖時間，同時也為支持剛需而劃定二手房交易個稅的免征標準，但由於政策基調總體嚴厲，因此，無論最終政策細則如何落地，新政對二手房市場的打壓是顯而易見的，業內對房地產市場降溫的預期較強。記者瞭解到，包括中介機構和買賣雙方在內的市場交易主體大多對後市不樂觀。
高力國際華東及西南區、物業投資服務中國區董事總經理翁琳在接受《安傢》記者采訪時表示，地方執行細則落實後，可能對二手住房市場產生兩方面影響：首先部分賣傢將出現觀望心態，而導致掛牌量以及供應量的下降。另外部分賣傢可能會通過提高掛牌價的方式將額外稅負轉嫁給買方、從而導致需求的進一步萎縮。
"總體而言，在供給和需求均下降的情況下，成交量會降低，但我們預計成交均價可能保持平穩。高端住宅市場方面，調控新政對其影響或將更為明顯。改善型以及投資型買傢是高端住宅市場的兩大主力需求，這兩類客戶對於價格更加敏感。受價格增長(賣方將稅負壓力轉嫁給買房)、買賣凈收益下降(所得稅)以及持有成本上升(房產稅)的影響，買傢可能會擱置他們的置業計劃，從而會使高端住宅的需求量相比低端市場有更為明顯的下降，而導致成交價格的下降更為顯著。"翁琳如是說。
事實上，經歷3月初的"最後瘋狂"，二手房市場漸漸開始淡下來。3月中旬開始，在北京通州、亦莊、大興等郊區縣的部分區域，二手房交易開始降溫。其中，大戶型豪宅項目的銷售率先冷卻，門店買傢的來訪量下滑。有關人士表示，3月底，最遲4月初，隨著各地細則的落地，火熱的二手房市場將冷卻，網簽量也將陷入谷底。
其實，部分購房者已推遲瞭購房計劃，除一些本就不急於入市的客戶可能選擇等待後市可能的變化外，個別此前已經在洽談交易的房主和買主在新政的影響下也加入瞭觀望行列。尤其投機投資需求和改善型需求的客戶，對房屋地段和品質的要求較高，本身不急於出手，更願意看看房價在後市有什麼樣的變化。這與去年年底和今年年初時，人們對房價普遍看漲的市場預期形成鮮明對比。
"好日子不多瞭，過段時間，肯定又有一大批人會被洗出去，"在北京做瞭多年房產中介的某經紀公司的徐經理對記者表示。據悉，"國五條"細則出臺後，經理人信心受到重挫，看多後市的經理人占比跌到50%以下。
同策咨詢發佈的一份報告認為，在地方細則逐一推出後，二手市場將會步入冰凍期，中介"關店潮"或再現。長期來看，二手房交易成本的居高不下，二手房東轉售為租將居多，二手房的供應量急劇下滑，需求得不到釋放或將向新房轉移，勢必會引起一手房市場重新成為購房者關註的主流，此前延續一段時日的"一二手房價格倒掛"的現象也有望得到扭轉。
北京麥田房產經紀有限公司副總經理吳存勝表示，目前北京一手樓盤供應不多，但國傢通過土地市場的交易來較為集中的把握新盤的供應量，也能夠通過限價等措施來穩定價格，便於管理，新政肯定會讓一部分需求流向一手房市場。但新房項目大都位於遠郊，這是潛在的不利因素。相比之下，二手房仍有著諸如配套設施、交通條件等的天然優勢。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-16/11562072162.shtml
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